中国住房明显过剩，百姓却没钱买？央行原行长：通胀必须考虑房价

房地产，这个曾经支撑中国经济增长的支柱产业，如今正面临前所未有的挑战。一边是城市里高耸的"鬼城"和空置的商品房，一边是普通百姓望房兴叹的无奈。最新数据显示，2025年第一季度，全国房屋空置率已攀升至21.8%，创下历史新高。这一数字背后，折射出的是中国房地产市场供需失衡的严峻现实。

2024年底，中国城镇人均住房面积达到41.2平方米，远高于日本的33平方米和英国的38平方米。按照国际标准，人均30平方米即为适宜水平，这意味着中国住房总量已经明显过剩。据国家统计局数据，全国商品房待售面积高达6.48亿平方米，相当于约648万套100平方米的住宅。中国房地产市场正从过去的"有效供给不足"转变为当下的"有效需求不足"。

走访北京、上海、广州等一线城市，不难发现大型购物中心里的房产中介门庭冷落。一位从业十五年的资深房产经纪人李先生表示："以前周末一天能带看十几组客户，现在一周能有三五组就不错了。客户大多是看看，真正下定金的寥寥无几。"

房子多了，为何百姓却买不起？问题的核心在于收入增长跟不上房价上涨的步伐。2024年，全国居民人均可支配收入为48976元，同比名义增长5.2%。与此同时，全国百城住宅均价为16432元/平方米，这意味着一个普通工薪族需要不吃不喝工作8年才能买下一套90平方米的住房。高企的房价与相对滞后的收入增长形成鲜明对比，"房子是用来住的，不是用来炒的"的理念尚未完全落地。

深入剖析这一现象，不难发现中国房地产市场面临结构性矛盾。一方面，三四线城市和县城住房确实存在过剩，大量商品房空置；另一方面，北上广深等一线城市和强二线城市的优质学区房、医疗资源丰富区域的住房仍然供不应求，价格居高不下。这种区域性、结构性的供需失衡，导致全国房地产市场呈现"冰火两重天"的局面。

央行原行长周小川在2025年3月的一次金融论坛上指出："评估通胀水平时，必须考虑房价因素。传统CPI指标未能充分反映居民住房成本变化，这是当前货币政策制定中的一个盲区。"周小川强调，将房价纳入通胀考量体系，有助于更准确地反映居民实际生活成本变化，制定更有针对性的货币政策。

周小川的观点引发广泛讨论。支持者认为，房价作为居民最大支出项，理应纳入通胀计算；反对者则担忧此举可能导致货币政策过度紧缩，不利于经济复苏。无论如何，这一观点突破了传统经济学框架，为解决中国特色的房地产问题提供了新思路。

从国际经验看，日本上世纪90年代的房地产泡沫破裂后，房价持续下跌近20年，给经济带来长期衰退。美国2008年次贷危机同样源于房地产泡沫破裂，引发全球金融海啸。这些历史教训提醒我们，房地产市场健康与否，不仅关系到居民财富安全，更关系到整个经济体系的稳定。

中国房地产市场正处于转型期。过去依靠高杠杆、高周转的粗放发展模式已不可持续，未来将向"房住不炒"、满足合理住房需求的方向转变。根据国家发改委2025年2月发布的《房地产市场长效机制建设规划纲要》，未来五年将建设保障性住房2000万套，新增租赁住房1500万套，多渠道解决新市民、青年人等群体住房问题。

实际上，房地产市场过剩与百姓买不起房并不矛盾。当前中国房地产市场存在三大结构性问题：一是区域分布不均，热点城市房源紧张，冷门城市大量空置；二是产品结构不合理，大户型过多，中小户型供应不足；三是价格结构失衡，高端住宅供大于求，经济适用型住房供不应求。

面对这些问题，单纯依靠市场自发调节难以解决。政府需要采取更有针对性的政策措施，推动房地产市场良性发展。2024年底启动的"第二轮棚改计划"计划在五年内改造城镇老旧小区6.2万个，惠及3600万居民。这一计划不仅能改善居住条件，还能有效盘活存量住房资源，促进房地产市场平稳健康发展。

地方政府也在积极行动。上海市2025年3月出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，放宽购房资格，降低首付比例，并推出针对首次购房年轻人的专项贷款计划。广州市推出的"安居工程"，通过政府补贴方式，帮助中低收入家庭实现安居梦。这些政策创新，为解决"房子多却买不起"的矛盾提供了有益探索。

金融机构也在积极调整策略。2025年初，国内五大银行集体下调房贷利率，首套房贷款利率降至3.8%左右，二套房贷款利率降至4.3%左右。据测算，按照30年期100万元住房贷款计算，利率下调0.5个百分点，每月可减少还款额约350元，大大减轻了购房者的负担。

近年来，国内房地产租赁市场也在蓬勃发展。2024年，全国住房租赁交易额达到2.1万亿元，同比增长15.6%。"先租后买"、"长租公寓"等新型住房消费模式逐渐被年轻人接受。根据国家统计局调查，25-35岁年轻人中有68.3%的人选择租房居住，其中43.2%的人表示未来3-5年内没有购房计划。

房地产税的推进也是调节市场的重要手段。2024年，全国人大常委会授权在全国28个城市开展房地产税改革试点工作。试点方案明确，对家庭拥有的第三套及以上住房按照评估价值的0.5%-1.2%征收房地产税，同时对保障性住房、农村宅基地等予以免税。这一举措旨在抑制投机性购房，促进住房回归居住属性。

数字技术的发展也为房地产市场带来新机遇。"区块链+房产"模式实现了房产交易全流程线上化，大大降低了交易成本和时间。2024年，通过区块链技术完成的房产交易达到18.3万宗，交易金额超过3600亿元。虚拟现实技术让远程看房成为可能，买家足不出户就能360度全方位了解房屋情况，这种"云看房"模式在疫情后仍保持强劲增长势头。

从更深层次分析，中国房地产市场的转型是经济发展阶段变化的必然结果。随着中国进入高质量发展阶段，房地产不再是拉动经济增长的主引擎，而是回归居住属性的民生工程。这种转变必然伴随阵痛，但长远看有利于经济结构优化和社会公平正义的实现。

央行原行长周小川提出的"通胀计算应考虑房价"观点，实际上触及了当前中国经济的核心问题。传统CPI计算中，居住项权重仅为20%左右，且主要考虑租金变化而非房价变化，这导致官方通胀数据与民众感受存在较大差距。如果将房价纳入通胀计算体系，不仅能更准确反映实际生活成本，还能对房地产市场形成有效约束，防止价格过快上涨。

从国际经验看，日本在1990年代泡沫破裂后，政府采取了一系列措施稳定房地产市场，包括扩大保障性住房供给、调整土地利用政策、强化金融监管等。新加坡通过组屋制度，确保80%以上的居民拥有自己的住房。这些国际经验表明，政府适度干预是房地产市场健康发展的必要条件。

中国正在探索具有中国特色的房地产调控之路。与西方国家不同，中国房地产既是经济支柱又是民生工程，既要防范系统性金融风险，又要满足人民群众的居住需求。这种特殊性决定了中国不能简单照搬国外经验，而需要构建适合国情的长效机制。

中国房地产市场将呈现五大趋势：一是住房消费逐渐理性化，"房住不炒"理念深入人心；二是住房供给多元化，租购并举成为主流；三是房地产市场区域分化加剧，热点城市与冷门城市差距扩大；四是房地产科技化水平提升，智能家居、绿色建筑成为标配；五是房地产金融更加规范化，防范系统性风险成为重点。

房子是每个家庭的"安身立命之所"，也是国民经济的"压舱石"。解决"房子多却买不起"的矛盾，既需要市场的力量，也需要政府的智慧。通过供给侧结构性改革，优化住房供给结构；通过需求侧管理，满足合理住房需求；通过金融创新，降低购房门槛和成本；通过制度建设，构建房地产市场长效机制。只有多管齐下，才能让每个人都拥有温暖的"家"，让房地产市场真正实现平稳健康发展。

你对当前中国房地产市场有什么看法？是否认同将房价纳入通胀计算体系？欢迎在评论区分享你的观点和经历。